W Krakowie jeszcze do 29 maja 2022 r. w dawnym hotelu Cracovia możecie zobaczyć wystawę: „Wiedeń buduje. Budownictwo mieszkaniowe w Wiedniu w latach 1920 – 2020”.

Prawo do mieszkania

Władze miasta w latach 20-tych XX w. podjęły budzącą zdumienie nawet dziś decyzję, że zagwarantują każdemu prawo do mieszkania. Z decyzji tej nie wycofały się. Obecnie więcej niż 50% Wiedeńczyków mieszka w subsydiowanych mieszkaniach. A Wiedeń nie prywatyzował swoich zasobów, co niestety było powszechne w innych państwach Europy środkowo-wschodniej.

Jak działa niewidzialna ręka rynku?

Chyba wszyscy obecnie powoli zaczynamy zdawać sobie sprawę, że niewidzialna ręka rynku nie jest tak sprawna, jak opowiadano nam na lekcjach przedsiębiorczości po upadku komunizmu. Gdy rośnie zapotrzebowanie na mieszkania, a jednocześnie nie poprawia się oferta, czyli nie buduje się tyle mieszkań, aby zaspokoić wszystkie potrzeby, ceny rosną. Na ich wzrost mogą mieć też wpływ inne zachowania uczestników rynku, np. wynajmowanie mieszkań krótkoterminowo (np. przez popularny portal Airbnb) czy kupowanie nieruchomości w celach wyłącznie spekulacyjnych. W takich warunkach zaspokojenie podstawowej potrzeby bezpieczeństwa, które realizuje się w posiadaniu domu, może być dla wielu osób niemożliwe . Dlatego regulacja, podobnie jak w innych sektorach rynku, jest potrzebna.

Z wystawy dowiecie się, jak Wiedeń regulował ten obszar na przestrzeni stu lat. Dziś wynajmujący mieszkania w Warszawie coraz częściej mogą zazdrościć Wiedeńczykom. Okazuje się, że czynsze są mniejsze, nawet gdy nie uwzględnimy różnic w zarobkach.

Przed wojną

W międzywojennym Wiedniu władze miasta zakładały, że czynsze w mieszkaniach społecznych pokrywać miały tylko koszty obsługi, utrzymania i administracji. Miały one wynosić nie więcej niż 5-8 % pensji robotnika, do tego doliczane były opłaty za wodę, ogrzewanie, gaz i prąd.

W tym okresie budowa mieszkań była m.in. finansowana z celowego podatku od przychodów z najmu. Był on progresywny i dotyczył wszystkich mieszkań, z zastrzeżeniem, że 45% podatku było pobierane od właścicieli najdroższych lokali. Na skutek takiej polityki posiadanie mieszkań przestawało być aż tak opłacalne i ceny spadały, a miasto mogło nabywać tanie grunty pod budownictwo. Już w 1924 r. stało się największym właścicielem nieruchomości miejskich. Taka polityka była finansowana także z podatków od konsumpcji płaconych przez niektórych przedsiębiorców oraz z podatków od luksusowych towarów i rozrywek.

Dostępność mieszkań dziś

Obecnie polityka wspierania budownictwa mieszkaniowego opiera się na trzech filarach: finansowaniu nowego budownictwa, odnawianiu starego i bezpośredniej pomocy osobom z niskimi dochodami.  Średnia wysokość czynszu za metr kwadratowy to 8,65 Euro (2021 r.). Za mieszkanie o wielkości 50m2 zapłacimy więc ok. 2000 zł.

Program tworzenia tanich mieszkań najczęściej dziś realizują tzw. Społeczne Zrzeszenia Budowlane (mają ok. 90% udziału w rynku budowy mieszkań i działa ich 185). Podmioty te nie płacą podatku od zysku i mogą liczyć na nisko oprocentowaną pożyczkę spłacaną przez 35 lat, ich działalność jest jednak mocno regulowana przez państwo. Przez ten okres czynsz za mieszkanie nie może przekraczać kosztów budowy. Potem także jest regulowany, co oznacza, że mieszkania nie mogą być wynajmowane po cenach rynkowych.

Przyszły mieszkaniec musi wpłacić kaucję obejmującą 12,5 % kosztów budowy mieszkania oraz 100 % kosztów zakupu gruntu. W przypadku wyprowadzki kaucja jest zwracana (zmniejsza się o 1% za każdy rok mieszkania). Są dostępne pożyczki dla mniej zarabiających.

Wyjątkiem są mieszkania SMART (obecnie 1/3 mieszkań ma być budowana w tej formule). Są to kompaktowe mieszkania, tanie, można je łatwo dostosować do nowych potrzeb ludzi (np. wzrastającej liczby gospodarstw jednoosobowych i stagnacji pensji), z niskim czynszem (7,5 euro za m2) oraz kaucją w wysokości 60 euro/m2, a nawet bez tej kaucji. Są tak zbudowane, że zapewniają niskie koszty energii, wody i ogrzewania.

Komfort życia

Już w okresie międzywojennym istotnym aspektem wiedeńskiej polityki mieszkaniowej było zapewnianie wysokiej jakości architektury i przestrzeni. W tamtym okresie gęstość zabudowy wynosiła nie więcej niż 50%. Mieszkańcy mieli mieć dostęp do światła, powietrza i zieleni. Mieszkania miały przynajmniej dwa pokoje, w tym kuchnię z gazem, wodę i toaletę. Z upływem lat metraż lokali był coraz większy, w latach 70 tych 75% mieszkań była już 3-pokojowa.

Przedwojenne osiedla przyjmowały postać pałaców dla ludzi i miały podkreślać siłę klasy robotniczej. Jeżeli będziecie w Wiedniu koniecznie zobaczcie Karl-Seitz-Hof, Karl-Marx-Hof lub Reumann-Hof.

W budowaniu nowych mieszkań istotną rolę odgrywała również sztuka. Budynki były dekorowane płytkami, ceramiką, były fontanny, rzeźby lub dekoracje ścienne. Najbardziej spektakularnym przykładem jest budynek organiczny architekta Friedensreich Hundertwassera.

Na wystawie są prezentowane badania, w których 86% mieszkańców lokali społecznych wskazuje, że jest zadowolonych z mieszkania i 70% z jego otoczenia.

Więzi sąsiedzkie

Były od początku ważne w polityce mieszkaniowej Wiednia. Tworzone osiedla miały dużo powierzchni wspólnych i wspólnej infrastruktury zapewniających budowanie więzi sąsiedzkich. Budowano na przykład pralnie, biblioteki, spółdzielcze sklepy, przychodnie, kina, teatry, przedszkola, domy dla młodzieży, pokoje spotkań.

Obecnie budynki są tak projektowane, aby ułatwiały integracje. Promuje się także zaangażowanie mieszkańców w funkcjonowanie społeczności. Osiedla tworzą osoby o różnych dochodach, statusie i pochodzeniu. Każdego roku 15 % umów najmu zawierają osoby pochodzące z państwa trzecich, celem takiej polityki jest integracja i zapobieganie tworzeniu gett.

Nowe wyzwania

To zmieniające się społeczeństwo i jego potrzeby. Przykładowo wzrost liczby gospodarstw jednoosobowych i starzenie się społeczeństwa powoduje wzrost zapotrzebowania na mniejsze mieszkania. Ważne jest także zapewnienie mieszkań na start – osobom, które nie osiągają jeszcze dużych dochodów.

Przy budowaniu coraz częściej myśli się o elastyczności, o tym, aby łatwo było zmienić funkcje mieszkań, np. z użytkowych na mieszkalne. Istotne jest, aby mieszkania można było dowolnie modyfikować, zmniejszać, zwiększać, dostosowywać do różnych potrzeb. Osiedla powinny łączyć wiele funkcji – mieszkalnych, użytkowych i kulturalnych. Coraz bardziej istotne staje się umożliwienie wykonywania pracy jak najbliżej miejsca zamieszkania.

Budynki nie powinny zużywać dużo energii i powinny być budowane z materiałów zostawiających jak najmniejszy ślad węglowy.