Jednym z ważniejszych pytań, jakie sobie stawiamy pracując nad naszym projektem, jest pytanie o model prawny. Jest to kluczowe z punktu widzenia problemów, na jakie chcemy odpowiedzieć za pomocą naszej inicjatywy. Tym problemem są rosnące ceny nieruchomości i spekulacje na rynku mieszkaniowym.

Chcielibyśmy stworzyć model działania, dzięki któremu mogłyby powstać mieszkania dostępne cenowo, tak aby w projekcie mogły uczestniczyć także osoby będące w gorszej sytuacji materialnej. Jakie mamy możliwości?

Model oparty na własności indywidualnej mieszkań

Występuje bardzo często w projektach zagranicznych. Kooperatywy mieszkaniowe, które powstały w Polsce, też działały w oparciu o ten model.

Członkowie grup na etapie planowania i budowy budynku współpracują na przykład w oparciu o umowę spółki cywilnej lub umowę kooperatywy mieszkaniowej. Mogą również założyć małą spółdzielnię mieszkaniową. Po zakończeniu budowy zaangażowane osoby stają się właścicielami powstałych mieszkań oraz współwłaścicielami gruntu i części wspólnych budynku.

Z doświadczeń zagranicznych wynika, że koszt powstałych mieszkań może być niższy od ceny mieszkań sprzedawanych na rynku. Najczęściej taka obniżka odpowiada marży dewelopera i może wynosić 20-30% Zależy to jednak od oczekiwań przyszłych mieszkańców, niektórym grupom zależy na bardzo wysokiej jakości budynku i otoczenia. W takich przypadkach cena mieszkania może być zbliżona do ceny rynkowej.

Taki model będzie więc skierowany do osób stosunkowo dobrze zarabiających i może nie gwarantować różnorodności grupy z punktu widzenia sytuacji materialnej członków.  

Model oparty na wynajmowaniu mieszkań

Jest również spotykany zagranicą. Może powstawać, gdy projekt jest realizowany wspólnie z przyszłymi mieszkańcami przez samorząd, podmioty działające w celu dostarczania mieszkań społecznych lub organizacje pozarządowe.

Właścicielem nieruchomości pozostaje podmiot, który finansował budowę. Mieszkańcy partycypują w niewielkim zakresie w kosztach budowy, następnie otrzymują prawo do używania mieszkania i ponoszą co miesiąc opłaty obejmujące koszty utrzymania i zarządzania nieruchomością oraz spłat pożyczek lub kredytów (jeżeli finansowanie nie odbyło się w formie dotacji).

Opłaty te są niższe niż koszty wynajmu mieszkania na rynku. Mieszkańcy najczęściej mogą korzystać z lokalu do śmierci. Nie mogą go jednak sprzedać ani zapisać w spadku.

W tym modelu uczestnik projektu musi spełniać kryteria majątkowe. Jest on skierowany do osób znajdujących się w trudniejszej sytuacji majątkowej. Gwarantuje jednak, że mieszkania nie będą sprzedawane na wolnym rynku i w przyszłości będą mogły z nich korzystać osoby tego potrzebujące.

Model hybrydowy

To połączenie dwóch pierwszych modeli. Część mieszkań należy do właścicieli prywatnych, a część to mieszkania społeczne, których właścicielem jest na przykład fundacja. Korzystać z mieszkań społecznych mogą osoby o niższych dochodach. To jest ciekawe rozwiązanie, dzięki niemu tworzą się zróżnicowane majątkowo grupy. A duża różnorodność i solidarność jest istotną wartością także dla nas.

Własność wspólna, spółdzielnia

Nieruchomość należy do wszystkich, jest wspólnie utrzymywana i demokratycznie zarządzana. Mieszkania nie mogą być sprzedawane na rynku, a każdy z mieszkańców ma prawo ich używania do śmierci. Więcej o tym modelu dowiecie się z artykułu o katalońskiej spółdzielni La Borda.

Może byłoby możliwe znaleźć podobny model działania grup dostosowany do polskich warunków? Niestety spółdzielnia mieszkaniowa (chyba że się mylę?) nie gwarantuje, że mieszkania pozostaną wspólną własnością, przepisy ułatwiają bowiem uzyskanie przez członków mieszkań na własność. Następnie takie mieszkania mogą być sprzedane po cenach rynkowych, co również nie zapewnia trwałości i kontroli nad wspólnotą.

Model taki nie gwarantuje, że w mieszkaniach w przyszłości będą mogły zamieszkać osoby w trudniejszej sytuacji majątkowej. Chcielibyśmy poszukać innego rozwiązania. Może zwykła spółdzielnia lub sp. z o.o.? Zachęcamy Was do dyskusji.

Zobaczcie jak kreatywnie sp. z o.o. wykorzystał Mietshauser Syndikat, o którym pisaliśmy w odrębnym artykule.

Wspólnotowe Fundusze Powiernicze

Zagranicą znane są pod nazwą Community Land Trust (CLT). Są wykorzystywane do realizacji ważnych dla lokalnych społeczności celów, w tym do gwarantowania, że na zakup lub wynajem mieszkań mogą sobie pozwolić także osoby mniej zarabiające. Na naszym blogu podzieliliśmy się doświadczeniami CLT z Brukseli. Zapraszamy do przeczytania!

Wzajemne Towarzystwa Mieszkaniowe

To również ciekawe rozwiązanie oparte na solidarności wspólnoty złożonej z osób bogatszych i biedniejszych. Zastosował je Cohousing Lilac w Wielkiej Brytanii, czym zasłużył sobie na odrębny artykuł 🙂

Zapraszamy do dyskusji

Bardzo zależy nam na tym, aby wykorzystać te wszystkie zagraniczne doświadczenia i stworzyć model, a najlepiej modele, które będziemy mogli wykorzystywać w polskich warunkach. Zapraszamy do dyskusji. Dołączajcie do naszej strony na Facebooku. Mamy nadzieję, że będą do nas dołączały także osoby reprezentujące samorządy.